Vale a pena investir em imóvel em Itapema? Prós e contras

Itapema fica entre Balneário Camboriú e Porto Belo, no litoral norte de Santa Catarina, e por muito tempo foi vista como a "cidade vizinha" de quem não conseguia pagar o metro quadrado de BC. Isso mudou. Nos últimos anos a cidade passou por uma verticalização rápida, atraiu construtoras de peso e hoje tem um estoque de prédios altos, muitos deles com vista para o mar, que compete de perto com o vizinho mais famoso. Antes de decidir se vale a pena colocar dinheiro lá, vale entender onde está o ganho real e onde está o risco.

Por que Itapema virou destino de investimento

O principal argumento é o preço de entrada. Um apartamento novo de dois dormitórios em Itapema costuma sair por uma faixa estimada de 20% a 35% mais barata que um equivalente em Balneário Camboriú, dependendo da proximidade com a praia e do padrão do empreendimento. Para quem quer litoral catarinense com potencial de valorização e não tem orçamento para BC, isso muda a conta.

A cidade também tem praia urbana de qualidade — Praia Central e Meia Praia concentram a maior parte da demanda —, acesso rápido pela BR-101 e proximidade com o Aeroporto de Navegantes, a cerca de 15 minutos de carro. Isso facilita tanto para quem mora fora e usa o imóvel como segunda residência quanto para hóspedes de temporada que chegam de voo.

O que pesa a favor do investimento

Valorização puxada pela verticalização. Terrenos na primeira quadra do mar já ficaram escassos, o que empurra o valor dos lançamentos remanescentes para cima. Quem comprou na planta há três ou quatro anos, em bom prédio e localização, viu ganho relevante na revenda — mas isso não é garantia para todo lançamento novo, principalmente longe da praia.

Aluguel por temporada com demanda real. No verão, entre dezembro e fevereiro, e em feriados prolongados, a ocupação de apartamentos bem localizados costuma ficar próxima da lotação máxima, com diária consideravelmente acima da média do resto do ano. Fora de temporada, porém, a demanda cai bastante e o proprietário precisa competir por preço ou aceitar taxas de ocupação baixas de abril a outubro.

Infraestrutura em expansão. A prefeitura tem investido em mobilidade e orla, acompanhando o crescimento populacional, e isso tende a sustentar a valorização de médio prazo — mas ainda existe descompasso entre o ritmo das construções e o da infraestrutura viária, especialmente em dias de pico turístico.

O que pesa contra

Dependência de temporada. Diferente de Curitiba, por exemplo, onde o aluguel residencial tem demanda estável o ano todo, em Itapema quem compra pensando em renda de aluguel por temporada precisa aceitar que a receita é concentrada em poucos meses. Simular o retorno anual médio, e não só a diária de alta temporada, evita frustração.

Trânsito e saturação em datas de pico. Réveillon e alta temporada de verão trazem congestionamento significativo na BR-101 e nas vias de acesso à praia. Isso não muda o valor do imóvel no longo prazo, mas afeta a experiência de quem usa como segunda residência justamente nesses períodos.

Taxa de condomínio de prédios novos. Empreendimentos com piscina aquecida, espaço gourmet completo, coworking e academia equipada têm taxa condominial mais alta — em prédios de padrão superior isso pode representar uma fatia relevante do custo mensal, e precisa entrar na conta do retorno, não só o valor de compra.

Diferença grande entre localizações. Um apartamento a 200 metros da praia e outro a 1,5 km, ambos chamados de "Itapema", têm potencial de valorização e de aluguel muito diferentes. Comprar sem visitar a região ou sem entender a distância real até o mar é o erro mais comum de quem investe à distância.

Comprar na planta ou pronto?

Na planta, o ganho potencial é maior porque o preço de lançamento costuma ficar abaixo do valor de mercado da região quando o prédio fica pronto — mas o investidor assume o risco do prazo de obra e da liquidez baixa até a entrega, já que revender um contrato de unidade na planta é mais difícil que revender um imóvel pronto. Pronto, o preço de entrada é maior, mas dá para avaliar o prédio construído, a vista real e já simular aluguel imediatamente após a compra.

Para quem faz sentido

Itapema tende a valer mais a pena para quem busca um imóvel de uso próprio no verão com possibilidade de alugar fora desses períodos, ou para quem quer entrar no litoral catarinense com um orçamento menor que o de Balneário Camboriú e aceita o perfil mais sazonal de retorno. Para quem busca renda de aluguel estável o ano inteiro, sem grande oscilação sazonal, um imóvel residencial em cidade maior — como Curitiba — costuma ter comportamento mais previsível.

Antes de fechar negócio, vale visitar o bairro em diferentes horários, checar a distância real até a praia no mapa (não só pela palavra do corretor) e pedir o histórico de reajuste da taxa de condomínio dos últimos anos, quando o prédio já estiver entregue.