Financiamento bancário para comprar imóvel: como escolher o banco e ser aprovado

O financiamento muda de banco para banco

Depois de decidir financiar, a próxima pergunta é em qual banco. Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco, Santander e bancos digitais competem pelo mesmo cliente, mas com diferenças reais em taxa, prazo máximo, percentual financiado e agilidade na análise.

O que realmente muda entre os bancos

• Taxa de juros: varia conforme o relacionamento do cliente com o banco (conta salário, investimentos, histórico) e a política comercial do momento. A diferença entre bancos pode passar de 1 ponto percentual ao ano.
• Percentual financiado: a maioria financia até 80% do valor de avaliação, mas alguns bancos chegam a 90% para clientes com bom relacionamento ou em campanhas específicas.
• Prazo máximo: costuma variar entre 30 e 35 anos, dependendo do banco e da idade do comprador na data de quitação prevista.
• Velocidade da análise: bancos digitais e algumas fintechs de crédito imobiliário costumam ter pré-aprovação mais rápida que os grandes bancos tradicionais, embora nem sempre com a menor taxa.
• Uso do FGTS: as regras de uso do FGTS na entrada ou amortização seguem normas do próprio FGTS, mas a agilidade para processar isso varia de banco para banco.

O que os bancos avaliam para aprovar o financiamento

1. Renda comprometida: a parcela do financiamento não pode ultrapassar, em geral, 30% da renda bruta familiar declarada.
2. Histórico de crédito: nome limpo (sem restrição no CPF) e histórico de pagamento em dia pesam diretamente na aprovação e, muitas vezes, na taxa oferecida.
3. Idade do comprador: bancos consideram a idade na data de quitação do contrato, o que pode limitar o prazo máximo disponível para compradores mais próximos da aposentadoria.
4. Tipo de renda: renda formal (CLT, servidor público) costuma facilitar a aprovação. Autônomos e donos de negócio próprio geralmente precisam apresentar mais documentação para comprovar renda.
5. Avaliação do imóvel: o banco faz sua própria avaliação, que pode vir abaixo do valor de venda anunciado — nesse caso, a entrada efetiva do comprador aumenta.

Documentos que os bancos costumam pedir

• RG, CPF e comprovante de estado civil.
• Comprovante de renda (contracheque, extrato de imposto de renda ou, para autônomos, extratos bancários e declaração de faturamento).
• Comprovante de residência atualizado.
• Extrato do FGTS, se for usar como parte da entrada ou amortização.
• Certidões negativas de débito e de distribuíveis cíveis, quando exigidas pelo banco.

Dá para simular em mais de um banco ao mesmo tempo

Sim, e costuma valer a pena. Simular em pelo menos dois ou três bancos, incluindo o banco onde você já tem conta e um concorrente, ajuda a negociar uma taxa melhor — muitos bancos revisam a proposta quando o cliente mostra uma simulação mais competitiva de outra instituição.

Portabilidade: dá para trocar de banco depois de financiado

Sim. A portabilidade de crédito imobiliário permite transferir o saldo devedor para outro banco que ofereça condições melhores, sem precisar quitar o financiamento à vista. O processo tem custo (avaliação, cartório) e burocracia própria, mas pode compensar se a diferença de taxa for relevante ao longo dos anos restantes do contrato.

Erros comuns que atrasam ou reprovam o financiamento

1. Não considerar a avaliação do banco, que pode vir diferente do valor de venda combinado com o vendedor.
2. Deixar pendências no CPF ou não regularizar restrições antes de dar entrada no processo.
3. Trocar de emprego ou assumir novas dívidas durante a análise, o que pode mudar o resultado da aprovação.
4. Não simular em mais de um banco antes de fechar, perdendo a chance de negociar uma taxa melhor.

No Larino, os imóveis à venda já indicam se aceitam financiamento, o que facilita filtrar sua busca antes mesmo de simular com o banco.