ITBI e IPTU: quem paga o quê na compra de um imóvel

Na hora de fechar a compra de um imóvel, dois impostos costumam gerar dúvida: o ITBI e o IPTU. Os nomes parecidos ajudam a confundir, mas eles têm bases de cálculo, responsáveis e momentos de pagamento diferentes.

O que é o ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é cobrado pela prefeitura sempre que um imóvel muda de dono, seja por compra e venda, doação ou permuta. A alíquota varia de cidade para cidade, mas gira em torno de 2% a 3% do valor de referência do imóvel definido pelo município (que pode ser diferente do valor de venda).

O ITBI precisa ser pago antes do registro da escritura em cartório. Sem a guia quitada, o cartório não registra a transferência e o imóvel formalmente continua no nome do vendedor.

Quem paga o ITBI

A legislação não define um responsável fixo, mas o mercado consolidou uma prática: quem paga é o comprador. Isso está tão enraizado que a maioria dos contratos nem discute o assunto, simplesmente assume essa regra. Se você é comprador, vale incluir esse valor no seu orçamento desde o início, porque ele não entra no financiamento bancário.

O que é o IPTU

O Imposto Predial e Territorial Urbano é cobrado anualmente pela prefeitura sobre a posse do imóvel, independente de venda ou compra. Todo proprietário paga IPTU enquanto for dono do imóvel, geralmente em parcela única com desconto ou em várias parcelas ao longo do ano.

Quem paga o IPTU na transição

Aqui a regra muda conforme o combinado entre as partes. O mais comum é dividir o IPTU do ano proporcionalmente à data da escritura: o vendedor paga a parte referente aos meses em que ainda era dono, e o comprador assume o resto. Mas nada impede que o contrato defina outra divisão, incluindo o vendedor quitando o ano inteiro como parte da negociação.

O importante é deixar isso escrito no contrato de compra e venda, porque sem cláusula específica pode virar motivo de discussão depois da assinatura.

Como calcular esses valores antes de fechar negócio

Antes de assinar qualquer proposta, vale pedir duas certidões na prefeitura: o valor venal do imóvel (base do ITBI) e a situação do IPTU (se está em dia ou com débitos pendentes). Isso evita duas surpresas comuns: pagar ITBI sobre um valor venal muito acima do esperado, ou herdar uma dívida de IPTU que o vendedor não quitou.

Se o imóvel estiver na planta ou em lançamento, o ITBI só é devido depois que a construtora emite a matrícula individualizada, o que normalmente acontece perto da entrega das chaves.

Resumindo

ITBI é pago uma vez, na transferência, e fica por conta do comprador. IPTU é anual, fica com quem é dono, e na troca de proprietário costuma ser dividido proporcionalmente. Nenhum dos dois entra no financiamento do banco, então ambos precisam estar no seu planejamento de custos além do valor do imóvel.